W obliczu rosnącej częstotliwości ekstremalnych zjawisk pogodowych, takich jak intensywne opady i powodzie, konieczne staje się dostosowanie przepisów prawa do realiów, z jakimi mierzą się właściciele i zarządcy nieruchomości.
Jedną z grup szczególnie narażonych na skutki tych zdarzeń są spółdzielnie mieszkaniowe, które odpowiadają za utrzymanie budynków wielorodzinnych i zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom. Niestety, obecna ustawa powodziowa nie uwzględnia ich w systemie wsparcia, pozostawiając ich członków bez dostępu do środków na odbudowę i zabezpieczenia przeciwpowodziowe.
Czym w zasadzie jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Spółdzielnia mieszkaniowa to specyficzna forma organizacji zarządzającej nieruchomościami, której celem jest zapewnienie mieszkań swoim członkom na zasadzie wspólnej własności i współodpowiedzialności. Jest to podmiot prawny działający na zasadach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w Prawie spółdzielczym. Członkowie spółdzielni posiadają udziały w jej majątku, ale nie są indywidualnymi właścicielami poszczególnych lokali – prawo do korzystania z mieszkania wynika z członkostwa i wniesienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Spółdzielnia odpowiada za utrzymanie budynków, remonty, modernizację infrastruktury oraz administrowanie terenami wspólnymi, takimi jak klatki schodowe, windy czy place zabaw.
Dochody spółdzielni pochodzą głównie z opłat czynszowych i innych należności pobieranych od mieszkańców, co oznacza, że wszelkie nieprzewidziane wydatki, takie jak usuwanie skutków powodzi czy innych klęsk żywiołowych, bez dodatkowego wsparcia państwa muszą być pokrywane właśnie z tych środków. W przeciwieństwie do wspólnot mieszkaniowych, które obejmują jedynie właścicieli mieszkań, spółdzielnie działają na zasadzie kolektywnej odpowiedzialności, co sprawia, że decyzje o inwestycjach i wydatkach podejmowane są demokratycznie przez walne zgromadzenie członków lub ich przedstawicieli.
Dlaczego obecny stan umowy powodziowej powoduje utrudnienia?
Obecny stan ustawy powodziowej powoduje utrudnienia przede wszystkim dlatego, że wyklucza spółdzielnie mieszkaniowe z systemu państwowego wsparcia w przypadku klęsk żywiołowych. Choć powodzie dotykają zarówno budynki prywatne, jak i te zarządzane przez spółdzielnie, jedynie właściciele domów jednorodzinnych oraz wspólnoty mieszkaniowe mogą ubiegać się o środki na odbudowę i usuwanie szkód. W efekcie zarządy spółdzielni zmuszone są do samodzielnego pokrywania kosztów napraw, co oznacza konieczność sięgania po rezerwy finansowe lub wprowadzania dodatkowych opłat dla mieszkańców.
Problem ten jest szczególnie dotkliwy w starszych budynkach, gdzie infrastruktura jest bardziej podatna na zalania, a modernizacje wymagają znacznych nakładów finansowych. Dodatkowo brak wsparcia państwowego utrudnia spółdzielniom inwestowanie w środki prewencyjne, takie jak systemy odprowadzania wody czy podwyższanie progów zabezpieczających, co zwiększa ryzyko przyszłych strat. Co więcej, niejednolitość przepisów sprawia, że mieszkańcy budynków spółdzielczych są traktowani inaczej niż członkowie wspólnot mieszkaniowych, mimo że w praktyce funkcjonowanie obu tych form organizacji mieszkaniowych jest zbliżone.
Propozycja zmian w ustawie powodziowej
Przede wszystkim należałoby rozszerzyć katalog podmiotów uprawnionych do wsparcia finansowego o spółdzielnie mieszkaniowe, tak aby mogły one, podobnie jak wspólnoty mieszkaniowe i właściciele domów jednorodzinnych, ubiegać się o dofinansowanie na naprawę szkód oraz inwestycje w zabezpieczenia przeciwpowodziowe.
Ważnym elementem nowelizacji powinno być także określenie zasad i procedur ubiegania się o pomoc – obecnie brak precyzyjnych regulacji powoduje, że spółdzielnie są zmuszone do finansowania napraw wyłącznie z własnych środków, co przekłada się na podwyżki czynszów i ograniczenie innych inwestycji. Kolejnym krokiem mogłoby być stworzenie specjalnego funduszu interwencyjnego, który umożliwiałby szybkie wypłaty środków w przypadku katastrof naturalnych, tak aby spółdzielnie nie musiały czekać miesiącami na decyzje administracyjne.
Materiał partnera