Mała wspólnota mieszkaniowa, obejmuje maksymalnie trzy lokale. Zarząd taką wspólnotą opiera się na przepisach o współwłasności, pochodzących z kodeksu cywilnego. W przeszłości było to 7 lokali, jednak liczba została zmniejszona w wyniku nowelizacji przepisów w 2019 roku. Funkcjonuje ona według zasad istotnie odmiennych od tych, które obowiązują w dużych wspólnotach.
Podstawy prawne funkcjonowania małej wspólnoty
Polskie prawo rozróżnia dwie kategorie wspólnot mieszkaniowych – małe i duże – w zależności od liczby lokali wyodrębnionych. Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Odesłanie do przepisów kodeksowych powoduje, że w małej wspólnocie nie znajdują zastosowania regulacje ustawy o własności lokali dotyczące zarządu, właściwe dla dużych wspólnot mieszkaniowych. Oznacza to brak obowiązku powoływania zarządu w rozumieniu ustawowym czy podejmowania uchwał w sformalizowanym trybie.
Charakter prawny małej wspólnoty mieszkaniowej
Mała wspólnota mieszkaniowa nie stanowi odrębnego bytu organizacyjnego w takim sensie, jak duża wspólnota. W istocie jest ona szczególną formą współwłasności nieruchomości wspólnej, w której właściciele lokali działają jako współwłaściciele części wspólnych budynku.
Umowa o sposobie zarządu i rola zarządcy
Podstawowym instrumentem porządkującym funkcjonowanie małej wspólnoty jest umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Może ona zostać zawarta zarówno w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokali, jak i w odrębnej umowie zawartej później. Umowa ta wiąże również przyszłych nabywców lokali, ponieważ dotyczy sposobu wykonywania prawa własności w zakresie nieruchomości wspólnej.
W jej ramach właściciele mogą powołać zarządcę i precyzyjnie określić zakres jego kompetencji. Zarządcą może być jeden z właścicieli albo podmiot zewnętrzny, w tym profesjonalna firma zarządzająca nieruchomościami. Zakres uprawnień zarządcy zależy wyłącznie od treści umowy i może obejmować m.in. bieżące administrowanie nieruchomością, zawieranie umów z dostawcami mediów, rozliczenia finansowe.
Zarządca w małej wspólnocie nie posiada jednak autonomii porównywalnej z zarządem dużej wspólnoty. W sprawach przekraczających zwykły zarząd jego działania zazwyczaj wymagają zgody współwłaścicieli.
Brak umowy o zarząd
Jeżeli właściciele nie zawrą umowy regulującej sposób zarządu, zastosowanie znajdują przepisy kodeksowe o współwłasności. Czynności zwykłego zarządu wymagają wówczas zgody większości współwłaścicieli, liczonej według wielkości udziałów. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest skierowanie sprawy do sądu. Rozróżnienie pomiędzy czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd bywa źródłem sporów. Ocena ta dokonywana jest każdorazowo w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Za przykłady czynności zwykłego zarządu zazwyczaj wskazuje się zarządzanie porządkiem. Czynności przekraczające zwykły zarząd to np. rozporządzanie częściami wspólnymi (podział, sprzedaż).
Artykuł sponsorowany