Dysponowanie mieszkaniami znajdującymi się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych może odbywać się na podstawie różnych tytułów prawnych. Pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu zachodzą zasadnicze różnice. Pierwsze z wymienionych praw odpowiada konstrukcji ograniczonego prawa rzeczowego, a tymczasem drugi rodzaj wspomnianego prawa bazuje na konstrukcji umowy najmu. Na kanwie konstrukcji prawnych omawianych praw powstają liczne pytania. Czy mieszkanie spółdzielcze ma księgę wieczystą? Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie spółdzielcze? Czy można prowadzić egzekucję z mieszkania spółdzielczego? Czy można odziedziczyć lokal spółdzielczy?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi formę ograniczonego prawa rzeczowego. Od 2007 r. ustawodawca zakazał ustanawiania tego rodzaju prawa. Dominującą formą prawną stanowi prawo własności do samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jednocześnie ustanowione przed powyższą datą spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu pozostają w obiegu prawnym bez konieczności dokonywania przekształceń własnościowych. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zakresie możliwości korzystania z mieszkania jest bliskie pełnemu prawu własności, a to można je m.in. sprzedać lub obciążyć. Ponadto dysponent tego prawa może wystąpić z wnioskiem do spółdzielni mieszkaniowej o przekształcenie w pełne prawo własności.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Ten rodzaj prawa zbudowany jest o konstrukcję umowy najmu. Dysponent lokatorskiego prawa nie może sprzedać mieszkania, jak również nie może go obciążyć. W praktyce spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest ściśle powiązane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej i wniesieniem wkładu mieszkaniowego. Podmiot dysponujący spółdzielczym lokatorskim prawem de facto korzysta z mieszkania jako swoisty „najemca”. Od 2007 r. nie ma też już możliwości przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe.
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej
Podmiot dysponujący spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. W praktyce jednak bardzo często osoby takie decydują się na członkostwo w spółdzielni celem obniżenia opłat eksploatacyjnych za mieszkanie. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej jest obligatoryjne.
Księga wieczysta i hipoteka
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest tytułem prawnym o charakterze obligacyjnym. W konsekwencji mieszkanie będące przedmiotem takiego prawa nie ma założonej odrębnej księgi wieczystej. Co zrozumiałe osoba korzystająca z mieszkania na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie będzie mogła obciążyć swojego lokalu hipoteką zabezpieczającą np. spłatę kredytu zaciągniętego w banku.
Zgoła odmiennie przedstawia się sytuacja podmiotów korzystających ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dysponenci tego prawa mogą wystąpić o założenie księgi wieczystej, ale nie muszą. W obiegu prawnym występują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu zarówno z ustanowioną księgą wieczystą, jak również bez księgi wieczystej. Prowadzenie odrębnej księgi wieczystej dla mieszkania wiąże się z dodatkowymi kosztami, jednakże pozwala to też na wpis hipoteki. Dążąc do zaciągnięcia kredytu hipotecznego warto zatem zadbać wcześniej o utworzenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego.
Egzekucja z nieruchomości
Wierzyciele mogą kierować egzekucję do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku komornik sądowy przeprowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości. Oznacza, to że komornik sądowy może zająć nieruchomość, a następnie sprzedać ją w drodze licytacji publicznej.
Jak zaznacza adw. Marcel Migała z Kancelarii Migała zajmującej się prawem nieruchomości we Wrocławiu – przepisy wprost zakazują egzekucji ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Komornik sądowy nie będzie zatem mógł zająć i sprzedać mieszkania wykorzystywanego jako prawo lokatorskie. Jedyną możliwość skierowania czynności egzekucyjnych do takiego prawa stanowi zajęcie i egzekucja z wkładu mieszkaniowego, co jednak nie pozwala na odzyskania tak znacznych kwot, jak w przypadku egzekucji z mieszkania własnościowego.
Dziedziczenie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu i to niezależnie od tego, czy utworzono dla mieszkania odrębną księgę wieczystą. W braku księgi wieczystej spadkobierca może wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej o wydanie zaświadczenia potwierdzającego tytuł prawny spadkobiercy, co będzie wystarczające na dla potrzeb postępowań spadkowych.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Jeżeli prawo lokatorskie zostało ustanowione na rzecz małżonków, to po śmierci jednego z nich, prawo to w całości przechodzi na drugiego małżonka. Dziedziczeniu podlegać będzie wkład mieszkaniowy.
Podsumowanie
Pomiędzy spółdzielczymi prawami do lokali występują istotne różnice. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym o charakterze zbliżonym do prawa własności. Dysponenci tego prawa będą mogli rozporządzać mieszkaniem, dziedziczyć je, a także będzie ono podlegać egzekucji. Dysponenci prawa lokatorskiego mogą korzystać z mieszkania na zasadach zbliżonych do najemcy.
Artykuł sponsorowany